la proprietà – cap. XXXI
1. Introduzione
Proprietà principale diritto reale: diritto di un soggetto di godere e di disporre delle cose che gli appartengono.
Le principali giustificazioni addotte dai sostenitori del diritto di proprietà privata risiedono:
a. Tutela persona umana ( libertà e autonomia garantite da una certa quantità di beni materiali)
b. Tutela degli stessi beni materiali (principio di responsabilità del proprietario verso i beni, con vantaggio economico anche della collettività)
c. Stimolo al lavoro ed al risparmio (l’ordo privatistico dei beni esercita un maggior stimolo al lavoro, alla produzione progresso economico e sociale)
Nel diritto romano DOMINIUM EST IUS UTENDI ET ABUTENDI, QUATENUS IURIS RATIO PATITUR:
Facoltà di usare e consumare la cosa, nei limiti permessi dal diritto
Concezione individualistica di diritto esclusivo spettante al singolo
Nel diritto germanico concezione di tendenza collettivistica, in riferimento alla titolarità dei beni da parte della tribù.
Nel diritto comune DOMINIUM EST IUS DE RE CORPORALI PERFECTE DISPONENDI NISI LEX PROHIBEATUR (bartolo):
Suddivisione del dominium in directum (del titolare concedente) e utile (del concessionario che traeva l’utile)
Tendenza al ritorno alla unità concettuale romanistica
Scuole giusnaturalistiche ed illuministe periodo di massimo culto della proprietà:
Fine ‘600 inserita tra i diritti naturali ed innati dell’uomo dai costituz. Inglesi (Locke) e dagli illuministi francesi nel ‘700
Prime dichiarazioni di indipendenza USA, dichiarazione dei diritti francesi (1784) e costituzione del 1791, proclamata come diritto di natura inviolabile
Code napoleon, art. 544: DROIT DE JOUIR ET DE DISPOSER DES CHOSES DE LA MANIERE LA PLUS ABSOLUE, POURVU QU’ON N’EN FASSE PAS UN USAGE PROHIBE’ PAR LES LOIS OU PAR LES REGLEMENTS una proprietà privata illimitata sotto il profilo spaziale in senso verticale e sotto il profilo temporale (durava finchè durava la cosa). TALE CONCEZIONE FU RECEPITA DALLO STATUTO ALBERTINO (1848) E DAL CODICE CIVILE PRE UNITARIO DEL 1865.
Manifesto partito comunista di Marx ed Engels (1848) abolizione della proprietà borghese.
A seguito della rivoluzione industriale e delle trasformazioni sociali riconduzione della proprietà alla LEGGE POSITIVA:
Subordinazione ai limita imposti ex lege
Pur mantenendo il valore fondamentale della libertà e dell’iniziativa economica privata, lo stato deve intervenire nell’attività dei cittadini per armonizzarla con gli interessi generali della società e per controllarne il corretto esercizio.
G.B.G del 1900 omette la definizione di proprietà, limitandosi a prevedere il contenuto della posizione del proprietario nei cnf di terzi: NELLA MISURA IN CUI LA LEGGE O I DIRITTI DEI TERZI NON SI OPPONGONO, IL PROPRIETARIO DI UNA COSA HA LA FACOLTà DI USARLA COME GLI SEMBRA E DI IMPEDIRE OGNI ESERCIZIO DA PARTE DI TERZI.
2. La proprietà nel codice civile e nella Costituzione
C.C. 1942 rinuncia a definire il diritto di proprietà ed enuncia i tradizionali poteri del proprietario di GODERE E DISPORRE DELLA COSA (art. 832):
Abbandono dell’idea dell’assolutezza di tali poteri
Contenuto del diritto espressamente ridimensionato dai limiti e dagli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico:
o Divieto atti emulativi (833)
o Principio dell’interesse che delimita in senso verticale la prop. Fondiaria (840)
o Regola delle immissioni (844)
o Necessità per la p.edilizia di osservare prescrizioni degli strumenti urbanistici (869 e ss.)
o Disciplina dei rapp. di vicinato (873 e ss.) e delle acque (909 e ss.)
o Alcune leggi speciali
o Attività dovute dal proprietario riguardo la proprietà terriera privata
La dottrina aveva portato avanti l’idea che non sia più configurabile uno schema unitario di proprietà e che pertanto, in virtù della molteplicità dei diversi statuti, si abbiano LE PROPRIETA’.
Enciclica Rerum novarum (1891) di Leone XIII la libertà di iniziativa è fondamentale come è necessaria la proprietà privata MA è egualmente necessario che tutta l’attività economica sia guidata dalla retta ragione e perciò dalla morale e dall’intervento dello stato quale direzione del BENE COMUNE UN PENSIERO CHE, OPPONENDOSI SIA ALLE ISTANZE INDIVIDUALISTICHE CHE A QUELLE COLLETTIVISTICHE, APPRODA ALLA CONCEZIONE PERSONALISTICA DELLA PROPRIETA’ E CHE RIECHEGGIA NELLA NS COSTITUZIONE DEL 1948: L’ASSEMBLEA COSTITUENTE, INFATTI, RICONOBBE E GARANTI’ LA PROPRIETA’ PRIVATA, RECEPENDONE, PERO’, UN MODELLO RIDOTTO E LIMITATO DAL CRITERIO DELLA FUNZIONE SOCIALE.
L’ART. 42 COST:
Inserisce la proprietà nei rapporti economici e non nei diritti fondamentali
Distingue la proprietà tra PUBBLICA e PRIVATA
Prevede il riconoscimento e la garanzia costituzionale della p. PRIVATA, stabilendo che la legge ordinaria “determina i modi di acquisto, di godimento ed i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.
Prevede l’ESPROPRIO, per motivi di interesse generale, nei casi preveduti dalla legge e salvo indennizzo.
La giurisprudenza della Corte Costituzionale, in varie pronunce, è stata ferma nel garantire un CONTENUTO MINIMO AL DIRITTO DI PROPRIETA’, stabilendo che la tutela costituzionale è menomata quando poteri o facoltà del proprietario siano compressi o soppressi senza indennizzo mediante atti di disposizione che, indipendentemente dalla forma, conducano tanto ad una traslazione totale o parziale del diritto, quanto ad uno svuotamento di rilevante entità ed incisività del suo contenuto, pur rimanendo intatta l’appartenenza del diritto e la sottoposizione a tutti gli oneri, anche fiscali, riguardanti la situazione dominicale.
Il ricorso all’IDEA DELLA FUNZIONE SOCIALE DELLA PROPRIETA’ costituisce un preciso limite interno. La funzione sociale opera così un CLAUSOLA ELASTICA, al fine del conseguimento e del potenziamento della utilità sociale in relazione ai criteri solidalistici a cui si ispira la costituzione per la realizzazione della persona umana ed il rispetto della dignità dell’uomo.
La corte costituzionale ha così adottato una nuova concezione della proprietà funzionalizzata agli interessi generali, cioè limitata alle esigenze sociali del suo contenuto di poteri e facoltà individuali. In questa ottica è stata legittimata la varia LEGISLAZIONE SPECIALE che, dal dopoguerra in poi, ha inciso sul diritto di proprietà. Le varie limitazioni introdotte sono state ammesse:
Purchè abbiano carattere obiettivo e generale
Siano stabilite per determinate categorie di beni
Non incidano eccessivamente sul contenuto del diritto di proprietà, annullando sostanzialmente i poteri e le facoltà del proprietario
In forza di tali principi (sent. 20/1967) la corte ha deciso che l’art. 42 non prevede indennizzo quando la legge ponga restrizione al diritto di proprietà al fine di ASSICURARNE LA FUNZIONE SOCIALE, essendo coessenziale alla nozione giuridica il suo adattamento alle esigenze sociali e quindi la sua relatività rispetto alle esigenze stesse.
Ma questa idea della proprietà in senso sociale sembra collidere con la NOZIONE EUROPEA DELLA PROPRIETA’ (v. convenzione di roma 1950 o Nizza 2000) di stampo liberale. Nella carta di Nizza, art. 17, essa è posta tra i diritti fondamentali e le libertà: OGNUNO HA IL DIRITTO DI GODERE DEI BENI CHE HA ACQUISTATO LEGALMENTE, DI USARLI, DI DISPORNE, DI LASCIARLI IN EREDITA’. NESSUNO PUO’ ESSERE PRIVATO DELLA PROPRIETA’ SE NON PER CAUSA DI PUBBLICO INTERESSE, NEI CASI E NEI MODI PREVISTI DALLA LEGGE E CONTRO IL PAGAMENTO IN TEMPO UTILE DI UNA GIUSTA INDENNITA’. L’USO DEI BENI Può ESSERE REGOLATO DALLA LEGGE NEI LIMITI IMPOSTI DALL’INTERESSE GENERALE.
3. Il contenuto del diritto di proprietà
“IL PROPRIETARIO HA DIRITTO DI GODERE E DI DISPORRE DELLE COSE IN MODO PIENO ED ESCLUSIVO” (art. 832)
ES. il cavallo è di Mario
Situazione di appartenenza
Proprietà come principale diritto soggettivo sulla cosa con i caratteri della realtà (contenuto del diritto = diritto soggettivo come situazione finale complessa = situazioni semplici di vantaggio e svantaggio = ampiezza del dominio sulla cosa che l’ordinamento riserva al titolare):
a. Facoltà di godere = possibilità di utilizzazione materiale del bene
b. Potere di disporre = possibilità di esercizio di atti o negozi giuridici sulle cose
I poteri e facoltà che costituiscono il contenuto del d.p. possono essere esercitati dal titolare in modo PIENO ed ESCLUSIVO:
a. Pienezza = riferita al contenuto normale del diritto, quando non esistono su esso i vari limiti derivanti da diritti altrui sulla cosa o da altri obblighi previsti dalla legge.
Se sulla cosa di proprietà di un soggetto è costituito in diritto reale di godimento (es. usufruttu totale a favore di terzi) il diritto di p. diviene limitato dalla facoltà di godimento ed anche di disposizione che spettano all’usufruttuario. Alla cessazione dell’usufrutto, il contenuto della proprietà riprende la sua normale ampiezza: ELASTICITA’.
b. Esclusività = sulla cosa oggetto del diritto di proprietà di un soggetto non può esistere il diritto di proprietà di un altro soggetto. IUS EXCLUDENDI OMNES ALIOS = il proprietario ha il diritto di escludere dal proprio bene tutti gli altri che lo molestino.
Ex art. 832 il diritto di proprietà NON è ASSOLUTO:
Limitazioni nell’interesse PUBBLICO e PRIVATO
Osservanza di OBBLIGHI, ossia delle situazioni di svantaggio insite nei vari statuti delle proprietà, come concreta manifestazione delle finalità sociali dell’ordinamento.
La proprietà è diventata, da d. sogg. ass., un OBBLIGO o un DOVERE? No. L’ordinamento la considera ancora come un diritto soggettivo, stante la prevalenza di situazioni semplici di vantaggio su quelle di svantaggio.
4. Gli atti emulativi
Esercizio del diritto di proprietà attuazione concreta dei poteri e delle facoltà da parte del proprietario.
Teoria dell’abuso del diritto strumento di controllo da parte dell’ordinamento sull’esercizio dei diritti. Concezione oggi dominante già presente nelle Carte costituzionali del dopoguerra.
DIVIETO DI ATTI EMULATIVI (Art. 833) il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri. Prima espressione del principio di abuso del diritto nel settore dei diritti reali:
a. Elemento obiettivo: mancanza di utilità
b. Elemento soggettivo: animus nocendi
La giurisprudenza tradizionale ritiene che il divieto ex art. 833 abbia carattere eccezionale e non sia applicabile al di fuori della proprietà. Ma:
La norme parla non di scopo del proprietario ma di scopo degli atti l’atto può essere considerato emulativo quando, per il suo risultato, nuoccia o rechi molestie ad altri, senza concreti vantaggi del dominus
Tale divieto non ha natura eccezionale, perché sembra costituire espressione del principio generale dell’abuso di diritto, sicchè la regola sembra applicabile anche agli altri diritti reali.
La giurisprudenza più recente ha pertanto ritenuto che il compimento di un atto giuridico possa essere considerato emulativo quando questi agisca al solo EVIDENTE scopo di arrecare agli altri il maggior danno possibile, senza che da tale comportamento possa derivare il minimo vantaggio.
5. Le immissioni
ART. 844 regola di coesistenza tra due situazioni reali per disciplinare gli effetti di attività che, esercitate su un fondo, si ripercuotano sul fondo vicino. LE IMMISSIONI appaiono quindi quale conseguenza dell’esercizio di un diritto reale effettuato per UTILITA’ del titolare e devono essere sopportate dal vicino solo rientrano nella NORMALE TOLLERABILITA’, avuto anche a riguardo alla condizione dei luoghi.
La giurisprudenza ha precisato che l’estensione della norma ex art. 844 è possibile quando sussista:
a. Materialità dell’immissione (= essa cade sotto i sensi dell’uomo, influisce oggettivamente sul suo fisico)
b. Carattere indiretto e mediato dell’immissione (= essa costituisce ripercussioni di fatti compiuti dal proprietario nel proprio fondo che da lì si propaghino al fondo altrui)
c. La situazione di intollerabilità è attuale (non potenziale o temuta)
La giurisprudenza tradizionale ritiene che l’azione di cui all’art. 844:
Abbia natura reale
Si inquadri nello schema dell’azione negatoria ex art. 949, essendo data a difesa dell’altrui proprietà
La giurisprudenza più recente, invece riconosce nell’azione ex art. 844:
Sia natura REALE, quando è diretta a negare l’esistenza di diritti da altri pretesi sulla cosa
Sia natura PERSONALE, quando è finalizzata a respingere turbative o molestie di fatto, da chiunque provengano
CRITERIO FONDAMENTALE E’ LA NORMALE TOLLERABILITA’ DI VOLTA IN VOLTA DETERMINATO DAL GIUDICE, con riguardo:
a. Situazione dei luoghi, ove le immissione si propagano (caratteristiche delle zone ambientali)
b. Priorità in un determinato uso, nel contemperamento delle esigenze produttive con quelle della proprietà (criterio facoltativo e non obbligatorio)
c. Contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà (art. 844, 2 CRITERIO OBBLIGATORIO) nella esaltazione delle finalità produttivistiche di quando fu emanato il codice, prevalenza delle esigenze dell’industria e pertanto la giurisprudenza prevedeva il pagamento di un indennizzo al danneggiato, salvaguardando l’attività produttiva; oggi, anche in virtù dell’art. 32 cost (d. salute) la salute dei cittadini prevale su ogni altra cosa e, qualora le immissioni restino intollerabili, nonostante gli accorgimenti tecnici riduttivi, e tali immissioni ledano alla salute, il giudice deve ordinare la cessazione della attività. PREVALENZA TUTELA DELLA PERSONA SU QUELLA DEI BENI.
6. Vincoli di diritto pubblico
Inseriti dal codice nelle disposizioni generali della proprietà, pur rinviando alle leggi speciali relative.
I. Espropriazione per pubblico interesse ex art. 844 il proprietario non può essere espropriato se non per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità.
L’espropriazione, conosciuta sin dal diritto romano come vendita coatta e considerata eccezionalissima nel periodo di celebrazione della proprietà, è oggi considerata un provvedimento dell’amministrazione pubblica che, nell’interesse generale, ha il potere di sacrificare il diritto patrimoniale del privato nei casi previsti dalla legge: sacrificio p.privata (o altro diritto reale) e trasferimento coattivo della medesima a favore dello stato e di altro ente pubblico. REQUISITI FONDAMENTALI:
a. Dichiarazione di pubblica utilità (anche implicita nell’approvazione del progetto dell’opera pubblica)
b. Designazione dei beni da espropriare
c. Fissazione indennità dovuta nell’ambito del complessivo programma di ridimensionamento della proprietà privata:
Art. 42,3 Cost. non prevede più il “giusto indennizzo” ma solo “l’indennizzo”
La l. 2359/1865 e l’art. 834 prevedevano la giusta indennità pari al pieno valore di mercato del bene MA la corte cost. ha precisato che tale indennità comporta il massimo di contributo e di riparazione che, nell’ambito degli scopi di interessi generale, la p.a. può garantire nell’interesse privato, secondo una valutazione che spetta al legislatore, purchè non si tratti di indennizzo apparente o meramente simbolico “SERIO RISTORO”.
Con sent. 5/1980 è stata dichiarata incostituzionale la l.865/1971, la quale prevedeva per l’ESPROPRIAZIONE DI AREE EDIFICABILI la corresponsione di una somma pari al VALORE AGRICOLO delle medesime.
Con art.5 bis della l. 359/1992 l’indennità delle aree edificabili è stata fissata a metà tra il valore venale ed il reddito dominicale del terreno, ridotta del 40% in caso di mancato accordo del proprietario l’indennità corrisponde, pertanto, a poco più della metà del valore venale, che si riduce del 30% per gli altri carichi fiscali la corte ha ritenuto legittimo tale criterio, dal momento che anche se ridotto L’INDENNIZZO PRENDE A BASE IL VALORE EFFETTIVO DI MERCATO DEL TERRENO E LA SPECIFICA DESTINAZIONE DEL BENE e quindi appare sufficiente. Disciplina confermata nel T.U. in materia di espropriazione, per p.u. 8 giugno 2001.
La corte europea dei diritti dell’uomo ha condannato l’italia ad una corresponsione di indennità aggiuntive agli espropriati la cassazione ha rimesso alla corte la questione dell’art. 5 bis l. 359/1992, la quale, con sent. 348/2007, lo ha ritenuto incostituzionale.
L’art. 2 della l. 244/2007 ha modificato il d.p.r. 8 giugno 2001, disponendo che “l’indennità di espropriazione di una area edificabile è determinata nella misura PARI AL VALORE VENALE DEL BENE”. Una riduzione del 25% è possibile quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare INTERVENTI DI RIFORMA ECONOMICO-SOCIALE.
II. Requisizione ex art. 835 e l. 2359/1865 art. 21, per gravi o urgenti necessità pubbliche, militari o civili, la pubblica amministrazione può disporre la requisizione di beni mobili o immobili, corrispondendo una giusta indennità. Solitamente la p.a. acquista LA DISPONIBILITA’ TEMPORANEA (= uso) del bene immobile ma può anche acquistare la proprietà dei beni mobili.
Salvo diverse disposizioni speciali, il potere di requisizione spetta al prefetto
Egli deve emettere un decreto di requisizione motivato con le ragione di grave ed urgente necessità pubb.
Senza adeguata motivazione o senza gli effettivi presupposti, il provvedimento sarebbe illegittimo e obbligherebbe la p.a. al risarcimento dei danni.
III. Ammassi l’art. 837, costituendo gli ammassi obbligatori di alcuni prodotti agro-industriali, determina un particolare trasferimento coattivo della proprietà di tali beni allo stato, per far fronte a periodi di crisi.
IV. Altri vincoli o obblighi temporanei possono essere previsti da leggi speciali (art. 837 docet)
7. Caratteri generali della proprietà immobiliare
Dopo le disposizioni generali, il codice tratta della proprietà fondiaria (dal lat. “fundus”), nel senso di unità immobiliare. I principali problemi relativi alla proprietà immobiliare sono:
a. Estensione della proprietà
La concezione romanistica verticale “usque ad in inferos et usque ad sidera” è giunta sino ai giorni nostri, sebbene il codice del 42 abbia limitato l’estensione del diritto di proprietà in verticale al suo INTERESSE alla normale utilizzazione e sfruttamento del bene. Il profilo verticale della proprietà cessa con le concrete possibilità di godimento, anche futuro e potenziale, dell’immobile (art. 840):
Il diritto al sottosuolo si arresta di fronte ad interessi pubblici riconosciuti prevalenti e non possono farsi escavazioni che danneggino il vicino
Lo spazio aereo sovra al suolo si configura come proiezione verso l’alto del suolo o dell’area materiale sottostante spetta al proprietario nei limiti dell’interesse e, secondo la giurisprudenza,sussiste l’interesse di questi ad escludere attività di terzi, anche se si svolgono a notevole altezza dal suolo.
Lo spazio aereo può essere negoziato secondo lo schema dei diritti reali su cosa altrui, poiché non è suscettibile di un diritto di proprietà separato dall’immobile.
Il proprietario del suolo può alienare separatamente le costruzioni dal suolo, costituendo sul suo fondo un diritto reale di superfice.
La proprietà del soprassuolo o del sottosuolo da parte di soggetti diversi dal proprietario del suolo va pertanto dimostrata con la prova del titolo costitutivo di tale diritto, in quanto eccezione al principio verticale.
b. Chiusura del fondo
Ex art. 841 il proprietario può chiudere il fondo in qualunque tempo facoltà insita nel diritto di proprietà e quindi imprescrittibile, stabilita in funzione di protezione del fondo. MA:
Se esistono servitù di passaggio a favore di terzi, il proprietario deve cmq rispettarle (es. consegna chiave)
Non si può impedire l’ingresso al proprio fondo per l’esercizio della caccia, a meno che esso non sia chiuso nei modi stabiliti dalla legge sulla caccia o vi siano culture suscettibili di danno. (art. 842)
Per la pesca ci vuole il consenso del proprietario (art. 842)
c. Deroghe al principio della esclusività del diritto
Il proprietario deve permettere l’accesso ed il passaggio sul suo fondo, in particolari situazioni di necessità altrui, in via eccezionale e temporanea (art. 843):
Quando il vicino vuole costruire o riparare una opera comune (es. muro)
Quando il vicino vuole riprendere una cosa o un animale che vi sia penetrato.
Se l’accesso cagiona un danno adeguata indennità.
Il soggetto NON può esercitare la facoltà di accesso SENZA il permesso del proprietario o, in mancanza, senza il provvedimento dell’autorità giudiziaria il principio della esclusività e della inviolabilità è insito nella proprietà.
d. Tutela penale
la proprietà immobiliare riceva una tutela penale attraverso la previsione di ipotesi delittuose:
Occupazione aziende agro-industriali (508 cp)
Violazione di domicilio (614 cp)
Invasione di terreni o edifici (633 cp)
Danneggiamento (635 cp)
Quella mobiliare è tutelata dalle norme sul furto (624 cp), sulla rapina (628 cp) e appropriazione indebita (646 cp).
8. La proprietà agraria
Nell’ambito della proprietà fondiaria il codice individua e disciplina diversamente due tipi di proprietà speciale: quella RURALE e quella edilizia.
La proprietà rurale proprietà della terra coltivata o coltivabile, cui può essere equiparata quella degli impianti fissi sostitutivi della terra, per la loro importanza economica e funzionale e per il fatto che si tratta di beni ancorati al suolo e quindi IMMOBILI, costituenti, sotto il profilo economico, un “capitale fondiario”, come la terra, ma talvolta di valore ad essa superiore.
La proprietà rurale di tipo agrario (PROPRIETA’ AGRARIA) comprende sempre un capitale fondiario di tipo immobiliare e, eventualmente, anche le pertinenze o scorte immobiliari vive e morte, gli attrezzi e le macchine funzionali all’esercizio dell’attività agricola.
Impresa agraria profilo dinamico dell’attività produttiva agricola organizzata, indipendentemente alla proprietà della terra (art.2135 imprenditore agrario).
Nel genus “proprietà agraria”, rientrano:
• La proprietà direttocoltivatrice, un tipo di proprietà “sociale”, regolata da uno statuto speciale di norme agevolatrici dettate a favore di soggetti che abbiano la qualifica di COLTIVATORI DIRETTI (= chi coltiva il fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia, sempre che tale forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo. L.153/1975), i quali:
Si obbligano a coltivare la terra direttamente, per un det. periodo di tempo
Non dispongono della proprietà per tale periodo
Godono di un trattamento d favore, per via di alcune legislazioni speciali, che si giustifica costituzionalmente attraverso i principi ex art.3,2 e 44.
Imprenditore agricolo a titolo principale = chi si dedica all’attività agricola per almeno 2/3 del proprio tempo di lavoro complessivo e ricava almeno i due terzi del proprio reddito globale di lavoro da essa.
• La proprietà forestale, relativa a terreni assoggettati a vincolo idrogeologico ai sensi delle legislazione forestale. Il codice civile, pur rinviando alla legislazione speciale, prevede che:
– I terreni possano essere sottoposti a vincolo idrogeologico al fine di evitare che possano con danno pubblico subire denudazioni, perdere stabilità o turbare il regime delle acque. (art. 866)
– Possibilità di espropriazione, occupazione temporanea o sospensione dell’esercizio del pascolo al fine del rimboschimento e del rinsaldamento dei terreni vincolati. (art.867)
Art. 44 Cost. principi speciali della proprietà agraria, che hanno indirizzato tutta la seguente legislazione a riguardo. In esso sono previsti:
Obblighi e vincoli di legge a carico della proprietà terriera privata, al fine di conseguire il razionale sfruttamento del suolo e di rapporti equi rapporti sociali.
Limiti alla sua estensione, con la trasformazione del latifondo e la ricostituzione delle unità produttive, nonché aiuti alla piccola e media proprietà e alle zone montane.
In attuazione di tali principi riforma agraria anni ’50 e legislazione speciale sulla utilizzazione delle terre incolte, abbandonate o insufficientemente coltivate (es. l. 301/1983).
La dottrina ha vivacemente discusso sei le due finalità ex art. 44 abbiano pari valore o meno:
Razionale sfruttamento del suolo
Equi rapporti sociali
Non essendoci alcun accenno ad una posizione gerarchica nei lavori preparatori alla Cost. sembra giusta la conclusione di quella parte della dottrina che annette alle due PARI VALORE, sottolineando che la finalità dello stabilimento di equi rapporti sociali non può essere raggiunta se non si osserva anche il razionale sfruttamento del suolo idem per la C.Cost. con sent. 107/1974 ha ritenuto necessario, in temi di contratti agrari, un equo contemperamento degli interessi del concedente e del coltivatore.
Anche il codice, per il riordinamento della proprietà rurale, prevede alcuni vincoli di tipo pubblicistico:
a. Minima unità culturale, estensione del terreno necessaria e sufficiente per il lavoro di una famiglia agricola e, se si tratta di terreno appoderato, per esercitare una conveniente coltivazione, secondo le regole della buona tecnica agraria (art. 846,2) tale normativa non è stata però più applicata, non avendone l’autorità amministrativa determinata l’estensione, a seconda delle varie zone, ex art. 847.
b. Bonifica integrale, gli artt. 857 e ss. e una ampia legislazione speciale prevedono che l’autorità amministrativa possa determinare comprensori di bonifica e piani di lavori per terreni paludosi, montani dissestati o comunque suscettibili di radicali trasformazioni dell’ordinamento produttivo, con obbligo dei proprietari a contribuire alle spese necessarie. A ciò si può provvedere anche con la creazione di CONSORZI tra i proprietari interessati (ex art. 862 sono enti pubblici economici sottoposti al controllo dello stato). Ma si possono costituire anche consorzi di miglioramento fondiario, indipendentemente dall’esistenza o meno di un piano generale di bonifica (art. 863).
9. La proprietà edilizia: profili generali e pubblicistici
Proprietà edilizia: speciale tipo di proprietà degli edifici e costruzioni realizzate sul suolo ove rientra anche la proprietà dei suoli edificabili, tipo ulteriore di p. speciale. Essa si disciplina con un particolare statuto ove convergono:
a. Codice civile
b. Leggi speciali urbanistiche nazionali e regionali
c. Leggi amministrative di carattere diverso (sanitario, tributario etc.)
d. Vari strumenti urbanistici comunali
Ius aefificandi: facoltà del proprietario del suolo di realizzarvi una qualunque costruzione, regolato in concreto dagli strumenti urbanistici comunali il proprietario potrà esercitare il suo ius solo in quanto lo strumento urbanistico lo consenta e nei limiti in cui lo consenta.
L’esercizio in concreto dello ius aedificandi può però avvenire solo:
A seguito dell’ottenimento della concessione edilizia da parte del sindaco
Previa corresponsione si un contributo commisurato all’incidenza delle spese di urbanizzazione e al costo di costruzione
A seguito della l. 10/1977 si è ritenuto che sul territorio ogni diritto di sfruttamento edilizio competa al comune che ne concede al cittadino l’esercizio, previa CORRESPONSIONE DI UN ONEROSO CONTRIBUTO.
Pertanto lo ius aedificandi:
Sotto il profilo privatistico viene considerato parte del contenuto della proprietà terriera
Sotto il profilo pubb. viene conformato in concreto dalla disciplina degli strumenti urbanistici comunali
Oltre alla concessione edilizia è attualmente prevista L’AUTORIZZAZIONE NON ONEROSA per gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo per il recupero abitativo di edifici, di demolizione, di scavi etc; per le opere interne non comportanti modifiche di alcun tipo NON occorre né concessione né autorizzazione, salvo che si tratti di immobili vincolati ex ll. 1089 e 1497/1939.
L’art. 839 c.c. stabilisce che i proprietari di immobili devono osservare nelle nuove costruzioni e nelle riedificazioni o modificazioni delle costruzioni esistenti le prescrizioni inderogabili dei piani regolatori generali e dei piani regolatori particolareggiati.
La disciplina urbanistica è dettata dalla fondamentale legge urbanistica del 17 AGOSTO 1942 N. 1150 e dalle successiva leggi modificative o integrative che:
regolano l’utilizzazione del territorio attraverso il piano regolatore o gli altri strumenti urbanistici
dispongono una ampia disciplina per sottoporre l’attività edilizia alla vigilanza del sindaco
sanzionano, in via amministrativa e penale, le conseguenze degli abusi edilizi
L’attività di pianificazione urbanistica, oggi obbligatoria per tutti i comuni, si svolge attraverso gli strumenti urbanistici, di norma adottati dai comuni ed approvati dalla regione, previo esame delle osservazioni presentate dai cittadini. I principali STRUMENTI URBANISTICI sono:
1) PIANO REGOLATORE GENERALE, che ha quali contenuti fondamentali:
a) Localizzazioni di aree a sede di opere ed impianti pubblici
b) La zonizzazione
c) Ricognizione e tutela del patrimonio culturale ed ambientale
d) Ricognizione del patrimonio urbanistico-edilizio da recuperare
2) PROGRAMMA DI FABBRICAZIONE, un piano regolatore minore o ridotto, solitamente adottato dai comuni minori
3) PIANO REGOLATORE PARTICOLAREGGIATO, che costituisce, insieme alla lottizzazione di iniziativa privata, lo strumento di attuazione del p.r.g., ove si sviluppano con prescrizioni esecutive più dettagliate le direttive di massima contenute negli strumenti generali.
4) Strumenti urbanistici minori (PIANI DI RICOSTRUZIONE, I PIANI DI ZONA, I PIANI DI RECUPERO etc.)
Molto importante è IL REGOLAMENTO EDILIZIO con cui ogni comune detta per l’attività edilizia norme organizzative, norme procedurali, norme dirette ad assicurare l’igiene, la stabilità, l’estetica ed il decoro degli edifici, norme a garanzia della pubblica incolumità e norme relative alle caratteristiche degli edifici nelle varie zone di p.r.g.
L’attività edilizia è sottoposta anche a VARI ULTERIORI VINCOLI:
Vincolo e necessità di nulla osta della Soprintendenza per effettuare lavori edili interessanti il bene culturale (l. 1089/1939 tutela cose d’interesse artistico e storico)
Vincolo paesaggistico che comporta necessità di speciale autorizzazione preventiva agli eventuali progetti costruttivi da parte della regione (l.1497/1937 tutela del paesaggio naturale e urbano)
Le due leggi sono confluite nel T.U. in materia di beni culturali e ambientali, d.lgs. 490/1999.
Vincolo paesaggistico ex lege per alcuni beni naturali assai significativi (l. galasso 431/1985)
Speciale regime delle aree naturali protette aventi valore naturalistico ed ambientale (l.394/1991)
Vari vincoli per l’edificazione delle zone idrogeologiche o sismiche.
La repressione dell’ABUSO EDILIZIO è stata severamente prevista solamente nella legislazione più recente:
nella l. urbanistica del ’42 il provvedimento di demolizione era FACOLTATIVO e quasi mai i sindaci ne fecero uso
la l. 765/1967 previde la sanzione alternativa pecuniaria pari al valore delle opere abusive ed i comuni ne fecero largamente ricorso
L’attuale assetto di cui alla L.47/1985, invece:
ha concesso una ampia sanatoria agli abusi edilizi realizzati precedentemente, previa oblazione pecuniaria
ha previsto rigorose sanzioni amministrative obbligatorie e penali severe, a carico del titolare della concessione, del costruttore e del direttore dei lavori
1) il sindaco, quando accerti la COSTRUZIONE SENZA TITOLO SU AREE ASSOGGETTATE A VINCOLO DI INEDIFICABILITÀ O VINCOLATE ordina la DEMOLIZIONE ed il ripristino dello stato dei luoghi.
2) Il sindaco, nel caso di opere eseguite IN ASSENZA DI CONCESSIONE O IN TOTALE DIFFORMITÀ DA ESSA ordina l’IMMEDIATA SOSPENSIONE DEI LAVORI, ingiunge la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi. Se il proprietario non provvede, il bene è acquisito gratuitamente al patrimonio del comune.
3) Se si tratta di OPERE ESEGUITE IN PARZIALE DIFFORMITA’ dalla concessione edilizia demolizione o sanzione pecuniaria pari al doppio del valore dell’opera difforme
4) Pari sanzione per le opere eseguite senza AUTORIZZAZIONE O IN DIFFORMITA’ DELLA MEDESIMA E PER LE VARIAZIONI ABUSIVE DELLE DESTINAZIONI D’USO DEGLI IMMOBILI.
5) Sono previste anche sanzioni accessorie, come la perdita dei benefici e agevolazioni fiscali e il divieto di erogazione di forniture da parte delle aziende come enel, acea etc.
10. Profili privatistici
Anche sul piano privatistico la legislazione recente ha agito contro gli abusi edilizi:
1. Sono stati dichiarati nulli tutti gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, quando non siano indicati gli estremi della concessione edilizia (l.47/1985)
2. Nullità dell’atto traslativo per le costruzioni iniziate prima del 17 marzo 1985, se non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione edilizia o della domanda di condono.
3. Per le opere iniziate prima del 1 settembre 1967 può esser effettuata una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che l’opera risulti iniziata prima di allora.
Anche il codice civile attribuisce una tutela ai proprietari contro l’abuso edilizio commesso dal vicino, benchè si tratti di una tutela moderata L’ART. 872,2 PREVEDE IN GENERE SOLO IL RIMEDIO RISARCITORIO mente LA RIDUZIONE IN RIPRISTINO, MEDIANTE DEMOLIZIONE, è PREVISTA SOLO QUANDO SI TRATTA DELLA VIOLAZIONE DELLE REGOLE SULLE DISTANZE, EC ARTT. 873 E SS. O STABILITE DAGLI STRUMENTI URBANISTICI COMUNALI.
La domanda di RESTITUTIO IN RIPRISTINUM delle costruzioni realizzate dal vicino in violazione delle distanze:
a. Prescinde dal danno subito dall’attore
b. Si basa sulla tradizionale ed energica tutela petitoria del diritto reale a carattere ripristinatorio
c. Per la dottrina si inquadra nell’azione negatoria ex art. 949, per la giurisprudenza ha una autonoma configurazione.
La domanda di RISARCIMENTO può far conseguire l’indennizzo dell’effettivo danno subito dal proprietario, per l’abuso edilizio del vicino MA l’accertamento del danno, nasato sulla presunta diminuzione del valore dell’edificio leso, perviene, di norma, a valutazioni modeste, dettate da criteri equitativi.
L’ART. 873 c.c. prevede la DISTANZA MINIMA DI TRE METRI tra costruzioni dei fondi finitimi MA gli strumenti urbanistici possono prevedere una distanza maggiore o una solo dal confine, che va rispettata anche se non esiste alcuna costruzione:
Le norme sulla distanza tra costruzione, reputate dirette ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose derogabili per la giurisprudenza
Le norme sulla distanza da confine, dirette alla tutela di interessi pubblici di natura urbanistica inderogabili.
Se esiste solo la regola codicistica della distanza tra costruzioni chi costruisce per primo, per il PRINCIPIO DELLA PREVENZIONE, può anche costruire sul confine o a distanza inferiore alla metà di quella legale MA il vicino se vorrà potrà costruire APPOGGIANDO sul muro altrui il proprio, che diverrà comune PREVIO PAGAMENTO DELLA META’ DEL VALORE DEL MURO E DEL SUOLO DA OCCUPARE (artt. 874 e 875 “comunione forzosa del muro”). Ex art. 877 il vicino può anche costruire in ADERENZA dell’altrui muro di fabbrica, realizzando una costruzione staticamente indipendente e, pertanto, non è dovuta alcuna indennità, dal momento che non esiste sfruttamento dell’altrui muro.
11. Rapporti di vicinato e distanze legali
il codice, dopo l’introduzione al tema della p. edilizia, disciplina i c.d. RAPPORTI DI VICINATO, con delle norme, solitamente, considerate come LIMITI ALLE SITUAZIONI REALI NELL’INTERESSE PRIVATO e riunite in 4 sezione del titolo II “della proprietà fondiaria” , relative alle DISTANZE NELLE COSTRUZIONI, PIANTAGIONI E SCAVI ED AI MURI, FOSSI E SIEPI INTERPOSTI TRA I FONDI, ALLE LUCI E ALLE VEDUTE, ALLO STILLICIDIO E ALLE ACQUE.
a. Muro di fabbrica sul confine o non sul confine comunione forzosa ex artt. 874 e 875 o costruzione in aderenza senza appoggiare ex art. 877
b. Se innesto di un capo del nuovo muro preesistente no obbligo comunione forzosa ma pagamento indennità
c. Il MURO di CINTA (= muro di recinzione, di h > 3 m, realizzante mere finalità di protezione e delimitazione della proprietà ex art. 878) sfugge alle regole sulle distanze e:
1. Può essere reso comune anche a scopo di appoggio, se non preesiste al di là un edificio a distanza inferiore di 3 m
2. Si presume comune sino alla sommità ma in quanto presunzione relativa può esser data la prova contraria
3. Se esistono segni particolari dai quali si evince una esclusività, esso è di proprietà del fondo verso il quale esiste il piovente art. 881
d. Per pozzi, cisterne, fosse e tubi la distanza è di 2m ; per tubi di acqua o gas di 1m (art. 889)
e. Se si tratta d fabbriche e depositi nocivi e pericolosi, la distanza dal confine, se non prevista da regolamenti edilizi comunali, deve essere tale da preservare il fondo vicino da ogni danno alla solidità, salubrità, sicurezza (art.890)
f. Chi vuole scavare fossi o canali deve osservare una distanza dal confine pari alla profondità dello scavo
Per le piante invece, è stabilita una distanza dal confine:
g. Tre metri per gli alberi da alto fusto
h. 1,5 m per gli alberi non da alto fusto
i. Di mezzo metro per viti, arbusti, siepi vive e piante da frutto < 2,5 m
Il vicino può ESIGERE che le piante nate o piantate a DISTANZA MINORE DI QUELLA LEGALE siano ESTIRPATE potere imprescrittibile, facente parte del d. di proprietà a meno che il proprietario delle piante non abbia acquistato una servitù contraria a riguardo.
12. Luci e vedute
La possibilità di far godere alle case la LUCE, l’ARIA e di aprire VEDUTE essenziale ai fini delle esigenze abitative.
• LUCI: aperture che non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino ma consentono il passaggio di luce e aria. Esse:
– Possono essere aperte sul muro sul confine
– Se il muro è comune consenso del comproprietario (903)
– Non impediscono che il vicino possa acquistare la comunione del muro (art. 904) le luci devono essere chiuse
– Per evitare inspectio e prospectio devono essere munite di inferrata e di una grata fissa con maglie non maggiori di 3 cm2 , con lato inferiore ad altezza non minore di 2,5 m se piano terra e 2 se piani superiori e non minore di 2,5 m dal suolo del fondo del vicino (art.901)
– Il vicino ha sempre il diritto che siano rispettati i requisiti di legge se non è possibile la luce va chiusa
• VEDUTE: permettono di GUARDARE LATERALMENTE, DI FRONTE E OBLIQUAMENTE (INSPECTIO) e di affacciarsi su tale fondo dal PARAPETTO (PROSPECTIO)
– 1,5 m di distanza per aprire vedute dirette (= il confine del fondo vicino è parallelo con il muro ove è la finestra o se confine e muro formino un angolo acuto) o costruire balconi, terrazze, lastrici solari e simili sul fondo del vicino ; la metà per aprire vedute laterali (= confine e muro formano una angolo di 180 gradi) o oblique (= confine e muro formano un angolo retto o ottuso).
– Ex art. 907 una volta acquistato il diritto di avere vedute dirette, prescrive che il proprietario di tale fondo non può costruire a meno di 3m e se vuole appoggiare una costruzione al muro su cui è stata aperta la veduta deve arrestarla almeno a tre metri sotto la soglia della veduta.
13. Stillicidio
Ex art. 908 divieto di STILLICIDIO DELLE ACQUE PIOVANE dal tetto sulla altrui proprietà, imponendo al proprietario di costruire i tetti in modo tale che le acque piovane scolino nel suo terreno senza invadere il fondo del vicino l’art. 913 prevede già a contrario il divieto dello scolo delle acque dell’altrui fondo quando l’acqua non fluisca naturalmente ma provenga da un’opera artificiale dell’uomo.
14. Acque
Nel code Napoleon l’acqua non fluviale veniva considerata privata o pubblica a seconda della sua possibilità di utilizzazione limitata o generalizzata pertanto le acque della sezione IX erano quelle private ossia quell che per la loro limitata portata o l’esiguo bacino non abbiano attitudine ad usi di pubblico generale interesse.
La L. 5 GENNAIO 1994 N. 36 (DISPOSIZIONE IN MATERIA DI RISORSE IDRICHE) HA STABILITO CHE TUTTE LE ACQUE SUPERFICIALI E SOTTERRANEE SONO PUBBLICHE E COSTITUISCONO UNA RISORSA CHE è SALVAGUARDATA ED UTILIZZATA SECONDO CRITERI DI SOLIDARIETA’:
– L’uso umano è prioritario e, nei periodi di siccità, dopo questo deve essere assicurato quello agricolo
– La raccolta di acque piovane è libera in invasi e cisterne come quella delle acque sotterranee per l’innaffiamento e l’abbeveraggio animale.
E’ dubbio se oggi possano ancora aver valore le norme della IX sezione “delle acque” del codice, finalizzate a rendere possibile l’uso dell’acqua non ad un solo fondo ma a tutti quelli su cui scorre naturalmente e a conciliare gli opposti interessi:
– Art.909 diritto del p. del fondo di utilizzare le acque in esso esistenti e di disporne anche a favore di altri; divieto di divertirle in danno altrui
– Art. 912 ripartizione dell’acqua da parte dell’autorità giud. Secondo il concreto interesse dei proprietari rispetto ai vantaggi che possono derivare al primario o al secondiario dall’uso cui l’acqua è destinata o si vuole destinare
– Il fondo inferiore è tenuto a ricevere le acque che dal fondo superiore scolano naturalmente
Una disciplina che era dettata per disciplinare l’uso delle acque private esistenti naturalmente su un fondo; oggi, invece, la natura privata viene riconosciuta solo all’acqua piovana raccolta.
15. La multiproprietà
un diritto di proprietà PERPETUO con un limite temporale nel diritto di godimento sul bene, predeterminato in modo turnario. Conosciamo:
a. M. immobiliare, complessi abitativi composti da piccoli appartamenti arredati ove il diritto sul singolo app. spetta a vari titolari per determinati periodi di tempo alterni regolati e previsti; il complesso è disciplinato dalle regole del condominio
b. M. alberghiera, i compropietari di un complesso alberghiero si riservano a turno la facoltà di godere per periodi determinati ed alterni le singole unità in genere, utilizzando i servizi dell’albergo
c. M. azionaria, complesso intestato ad una spa le cui azioni privilegiate danno diritto al godimento periodico di unità immobiliari.
Solamente nella M. IMMOBILIARE vi è l’acquisto di un DIRITTO REALE DI PROPRIETA’ perché nelle altre due forme la PROPRIETA’ DELL’INTERO COMPLESSO IMMOBILIARE RESTA ALL’ORIGINARIO TITOLARE, mentre l’acquirente acquista azioni privilegiate o diritti personali di godimento.
La figura della Multiproprietà sia differisce dalla comunione, dal momento che la cosa non sembra essere in comproprietà tra + soggetti, sia dall’usufrutto né è accettabile la tesi che essa sia un nuovo diritto reale atipico creato dalle convenzioni private cozza contro il principio di numerus clausus dei diritti reali.
Pertanto la multiproprietà p. immobiliare speciale con un particolare statuto pattizio che tenga conto della natura del bene, del collegamento tra spazio e tempo e del problema dei servizi.
Perché i consumatori non siano lasciati in balia delle imprese del settore la direttiva 94/47 CEE del parlamento europeo e del consiglio del 26 ott. 1994 concernente la tutela dell’acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili ha obbligato gli stati membri ad emanare disposizioni a che il venditore sia tenuto a consegnare adeguate info sull’oggetto del rapporto, sui servizi e strutture comuni, sui principi in tema di manutenzione e riparazione, sul diritto di recesso, sull’amministrazione e gestione dell’immobile.
IN ATTUAZIONE DELLA DIRETTIVA, L’ITALIA:
– D.LGS.427/1998 OBBLIGA IL VENDITORE A CONSEGNARE AD OGNI PERSONA CHE RICHIEDE INFORMAZIONI SUL BENE IMM. UN DOCUMENTO INFO CON L’INDICAZIONE PRECISA DEL DIRITTO OGGETO DEL CONTRATTO, DELLA IDENTITA’ DEL VENDITORE, DELLA DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE, DELLA CONCESSIONE EDILIZIA, DELLE INFO SUL DIRITTO DI RECESSO ETC. ; PREVEDE IL DIRITTO DI RECESSO AD NUTUM ENTRO 10 GG DALLA CONCLUSIONE DEL CONTRATTO ED ENTRO 3 MESI SE IL CONTRATTO NON CONTIENE UNO DEI PARTICOLARI ELEMENTI RICHIESTI
– D. LGS 79/2011 “ C. DEL TURISMO” CONSIDERA LA MULTIPROPRIETA’ + CON RIFERIMENTO AL DIRITTO DI GODIMENTO CHE CON RIFERIMENTO AL DIRITTO REALE, DISCIPLINA LA FORMA ED IL CONTENUTO DEL CONTRATTO, IL PROCEDIMENTO INFO DEL CONSUMATORE ED IL SUO DIRITTO DI RECESSO; RIDEFINISCE IL CONTRATTO DI MULTIPROPRIETA’ (= CONTRATTO < 1 ANNO TRAMITE IL QUALE UN CONSUMATORE ACQUISISCE A TITOLO ONEROSO IL DIRITTO DI GODIMENTO SU UNO O + ALLOGGI PER IL PERSONATTAMENTO PER Più DI UN PERIODO DI OCCUPAZIONE) E QUELLO RELATIVO A UN PRODOTTO PER LE VACANZE A LUNGO TERMINE E QUELLI DI RIVENDITA E DI SCAMPIO.